In tutti gli immobili c’è un tetto ma che differenza c’è tra un lastrico solare ed una terrazza a livello?
Cominciamo col dire che il lastrico solare può essere definito come quella superficie piana che è posta sulla parte superiore del condominio e svolge, essenzialmente, la funzione di copertura e come tale è di proprietà ed uso esclusivo condominiale.
- Uso condominiale: se accessibile a tutti i condomini.
- Uso esclusivo: se di proprietà esclusiva di un immobile.
La terrazza a livello può essere come il lastrico solare, con la differenza che è delimitata da ringhiere per consentire l’affaccio; per quanto riguarda l’uso ed il titolo di proprietà è uguale al lastrico.
Più in dettaglio la differenza tra lastrico solare e terrazza a livello dipende dalla funzione che devono svolgere, in quanto, mentre il lastrico solare , al pari del tetto, assolve la funzione di copertura dell’edificio, la terrazza a livello è invece costituita da una superficie scoperta utile a dare un servizio di affaccio all’appartamento a cui è collegato ed è contemporaneamente destinata a coprire gli appartamenti sottostanti.
La ripartizione delle spese per un ripristino o rottura del lastrico solare, rispetto al terrazzo a livello, è sensibilmente diversa.
Per quanto riguarda la manutenzione per la conservazione (impermeabilizzazione – ringhiere) del lastrico solare, con funzione di copertura di proprietà ed uso comune, le spese sono a carico di tutti i condomini in particolare di quelli per cui ne costituisce copertura.
Per la terrazza a livello, se non è comune a tutti i condomini, ma destinata solo a quelli che ne hanno l’uso esclusivo, sono tenuti al pagamento delle spese di manutenzione straordinarie, nell’ordine di un terzo questi ultimi e per i due terzi restanti, tutti gli altri condomini dell’edificio, sempre che ne abbiano la copertura.
La solita procedura si applica per la terrazza privata che è considerata prolungamento dell’appartamento di un condomino ma che è copertura di appartamenti sottostanti.
Riparto differente viene applicato per i lavori di manutenzione e ristrutturazione dei solai (si applica art. 1125 c.c.)
Il riparto delle spese relative alle gronde, in ragione della loro funzione di convogliare a terra le acque meteoriche cadute sul tetto, deve considerarsi un manufatto di proprietà comune a tutti i condomini dell’edificio.
La copertura, rappresentata dal tetto, ha la funzione di definire la parte superiore dell’edificio e di preservare l’ambiente interno dagli agenti atmosferici, impedendo l’insorgere di umidità, di infiltrazioni, di resistere alla neve, al vento e di diminuire la dispersione termica ( a questo scopo dovrebbe essere provvisto di coibentazione). Il manto di copertura garantisce la tenuta dell’acqua mentre la struttura portante del tetto ha il compito di sostenere il manto.
Le spese del tetto si calcolano sulla base dei millesimi generali e riproporzionandoli con coloro che usufruiscono della copertura, nel caso ci fossero immobili sotto coperture a confine.
Ultimo aspetto, ma non ultimo per importanza, la linea vita, indispensabile per i nuovi immobili ai fini dell’agibilità e per poter salire sul tetto nel caso di manutenzioni.
Anche se non obbligatoria nei vecchi immobili è altamente consigliata per far accedere in totale sicurezza, grazie all’installazione di appositi ganci di ancoraggio ai quali ancorarsi con apposite imbracature da parte degli operai specializzati (utili per evitare responsabilità in caso di incidenti).
La linea vita deve essere installata e manutenuta da ditte specializzate in grado di rilasciare apposita certificazione a norma di legge.
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